Compromis et acte authentique, étape par étape

Acheter un appartement à Paris, c'est suivre un parcours en plusieurs étapes, chacune encadrée par la loi. Bonne nouvelle : ces règles protègent surtout l'acheteur. Encore faut-il les comprendre. Voici, pas à pas et en mots simples, tout ce qui se passe entre le moment où vous dites « c'est le bon » et celui où l'on vous tend les clés.

Tout commence par l'offre d'achat, le document par lequel vous proposez un prix au vendeur. À l'oral, elle ne vaut presque rien : impossible à prouver. Par écrit, datée et signée, c'est une autre histoire. Si vous proposez le prix demandé et que le vendeur accepte par écrit, la vente est en principe formée : il y a accord sur le bien et sur le prix.

Bonne nouvelle pour vous : tant que le vendeur n'a pas dit oui, vous restez libre. Vous pouvez retirer votre offre, sans raison ni pénalité. Donnez-lui d'ailleurs toujours une durée de validité courte, de 3 à 7 jours. Et méfiez-vous du réflexe d'offrir « au prix » : le vendeur n'a plus qu'à accepter, et vous ne pouvez plus rien discuter. Une offre, c'est aussi un outil de négociation, pas une simple formalité de visite.

Une fois l'offre acceptée, on signe un avant-contrat : c'est le premier vrai contrat de la vente, et tout s'y joue. Il en existe deux formes, qu'on confond souvent.

Le compromis de vente engage les deux parties : vous vous promettez l'un à l'autre de conclure la vente. C'est la forme la plus courante à Paris.

La promesse de vente (on dit aussi promesse unilatérale) n'engage, elle, que le vendeur : il « réserve » le bien pour vous pendant un délai donné, et vous gardez la liberté d'acheter ou non. En échange, vous versez une somme appelée indemnité d'immobilisation, en général autour de 10 % du prix. Si vous renoncez sans raison valable, vous la perdez.

Lequel choisir ? La promesse protège mieux l'acheteur prudent : comme vous n'êtes pas engagé, on ne peut pas vous forcer à acheter, vous risquez au pire de perdre l'indemnité. Le compromis va plus vite et rassure le vendeur, mais vous lie fermement. À Paris, c'est le compromis qui domine.

À la signature de l'avant-contrat, vous versez un acompte appelé le séquestre. L'usage : environ 5 % du prix quand vous achetez à crédit, environ 10 % si vous payez comptant. Détail trop peu connu : aucune loi ne l'impose ni n'en fixe le montant. C'est un usage, donc cela se négocie.

Où va cet argent ? Sur un compte bloqué, chez le notaire ou chez l'agent immobilier. Il n'est jamais perdu pour vous : le jour de la vente, il vient en déduction du prix, et vous ne réglez que le reste. Et si vous changez d'avis dans les 10 jours, ou si une condition prévue au contrat ne se réalise pas (un refus de prêt, par exemple), on vous le rend en entier, sous environ trois semaines.

C'est exactement notre philosophie côté acheteur : payer uniquement si vous achetez. Votre argent doit rester le vôtre tant que la vente n'est pas certaine.

C'est la grande protection de l'acheteur : un délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, vous pouvez renoncer sans donner de raison et sans payer de pénalité, et on vous rend votre séquestre. Le vendeur, lui, n'a pas ce droit : une fois engagé, il l'est.

Tout se joue sur le jour de départ. Le compte à rebours ne démarre pas le jour de la signature, mais le lendemain du jour où vous recevez officiellement le compromis signé, en général par lettre recommandée. Ce sont 10 jours calendaires : si le dernier tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au jour ouvré suivant.

Et voici le piège, lourd de conséquences : ces 10 jours ne commencent que si le dossier est complet, avec toutes ses annexes. Il faut notamment les diagnostics (les contrôles obligatoires du logement), le règlement de copropriété (les règles de vie de l'immeuble) et les comptes rendus d'assemblée (les décisions votées par les copropriétaires). S'il manque une pièce, le délai ne court pas, et vous pouvez vous rétracter bien au-delà des 10 jours, parfois des semaines plus tard.

Une condition suspensive, c'est un « si » qui met la vente en pause. Tant que l'événement prévu ne s'est pas produit, rien n'est définitif. La plus importante pour vous, c'est la condition d'obtention du prêt.

Elle est même obligatoire dès que vous achetez à crédit, grâce à la loi Scrivener, qui protège les emprunteurs. Le principe est simple : si votre banque refuse le prêt, la vente tombe et on vous rend votre séquestre. Mais tout dépend de la façon dont la clause est écrite. Pour préparer votre crédit bien en amont, voyez notre guide du financement.

La clause doit indiquer le montant que vous empruntez, la durée du crédit et, surtout, un taux maximal. Ce taux plafond est essentiel. S'il est fixé trop bas (3 %, par exemple) et que les taux remontent, aucune banque ne suivra, et votre protection risque de ne pas jouer comme prévu. Voici les points à border :

Le compromis est signé : place à l'attente. Comptez environ 2 à 3 mois jusqu'à la signature définitive. Ce délai n'est pas perdu : il sert à boucler votre prêt et à laisser le notaire vérifier le bien et la copropriété.

Du côté du prêt, une règle de prudence : quand la banque vous envoie son offre de crédit, vous ne pouvez pas l'accepter tout de suite. La loi impose 10 jours de réflexion, et vous ne pouvez la renvoyer signée qu'à partir du 11^e jour.

Pendant ce temps, le notaire travaille en coulisses. L'étape la plus longue concerne la mairie : elle a un droit de priorité pour acheter le bien à votre place, le droit de préemption. Le notaire l'informe de la vente par un document officiel, la déclaration d'intention d'aliéner, et la mairie a 2 mois pour répondre. Son silence vaut renoncement. À Paris, sur un logement classique, la mairie y renonce dans la quasi-totalité des cas. Voici, concrètement, ce que le notaire contrôle :

Le grand jour est arrivé. Vendeur et acheteur signent l'acte authentique, la signature définitive de la vente, chez le notaire, de plus en plus souvent sur tablette. Vous payez le solde : le prix total, moins le séquestre déjà versé, plus les frais. Le notaire vous remet votre titre de propriété, enregistre la vente dans le registre officiel des propriétés, et les clés changent de main.

Parlons argent. Ce qu'on appelle les frais de notaire représentent environ 7,5 à 8 % du prix dans l'ancien en 2026. Le notaire n'en garde presque rien (à peine 15 € sur 100 € de frais) : l'essentiel, ce sont des taxes, les droits de mutation, ou DMTO, prélevés par l'État et le département sur chaque vente. Leur part est passée de 4,5 % à 5 % dans presque tous les départements en 2025, d'où ce glissement d'environ 7,5 % à 8 %.

Un exemple concret. Vous visez un 60 m² au prix moyen de l'ancien. Avec un prix au mètre carré autour de 9 600 €, cela fait environ 576 000 €. Au compromis, un séquestre de 5 % représente environ 29 000 €. Les frais, autour de 8 %, ajoutent environ 46 000 €. Le jour de la signature, vous réglez le solde : 576 000 € de prix, plus environ 46 000 € de frais, moins les 29 000 € déjà versés, soit environ 593 000 € (hors frais de garantie du prêt). À prévoir dès le premier jour.

Et si c'est votre premier achat ? Depuis la loi de finances 2025, les départements peuvent réduire, voire supprimer, ces droits de mutation pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale, contre l'engagement d'y vivre 5 ans. La mesure dépend de chaque département : à Paris, elle est plus modeste, les primo-accédants échappant simplement à la hausse de 2025 (environ un demi-point de moins), sans suppression totale. Pensez à vérifier ce qui s'applique à votre achat.

Quelques erreurs reviennent sans cesse, vues de notre côté de la table (nous travaillons à 100 % pour l'acheteur). La première : signer l'offre ou le compromis sous pression, le soir d'une visite, sans avoir lu les annexes. La deuxième : une condition de prêt bâclée (taux plafond irréaliste, délai trop court) qui transforme votre filet de sécurité en passoire. La troisième : croire que les 10 jours partent de la signature, alors qu'ils démarrent à la réception du dossier complet.

Un piège est propre à la copropriété : négliger les comptes rendus d'assemblée, où se cachent les travaux votés et les impayés. En principe, c'est le vendeur qui reste tenu des appels de fonds (les sommes réclamées par l'immeuble) exigibles avant la vente, mais cela peut se négocier dans le compromis. Un ravalement de façade voté juste avant votre achat peut, selon ce qui est écrit, finir à votre charge : cela se discute à l'avant-contrat, jamais le jour de la signature. Notre guide de la copropriété explique comment lire ces documents.

Le dernier piège, c'est de confondre vitesse et précipitation. Le vendeur veut aller vite, l'agence aussi (c'est lui qui la paie). Vous, vous avez droit au temps de la vérification.

C'est tout le sens de notre métier de chasseur d'appartement. Nous travaillons pour vous seul : nous ouvrons le marché grâce à nos 7 500 partenaires, nous relisons chaque clause de l'offre et du compromis, et nous menons la négociation. Sur un beau dossier, nos chasseurs obtiennent souvent 5 à 10 % sur le prix, soit bien plus que nos honoraires (2 à 3 %, payés seulement si nous trouvons votre bien). Si vous achetez votre logement, découvrez notre accompagnement pour une résidence principale.