Compromis et acte authentique

Tout commence par l'offre d'achat. Orale, elle ne vaut presque rien: impossible à prouver, sans portée réelle. Écrite, datée, chiffrée et signée, c'est une autre histoire. Une offre au prix demandé est un acte juridique: si le vendeur l'accepte par écrit, la vente est en principe formée, car il y a accord sur la chose et sur le prix (article 1583 du Code civil).

Bonne nouvelle pour l'acquéreur: tant que le vendeur n'a pas accepté, vous restez libre. Vous pouvez retirer votre offre sans justification ni pénalité, ou la laisser expirer. Fixez d'ailleurs toujours une durée de validité courte, 72 heures à 7 jours suffisent. Le vrai piège est ailleurs: une offre « au prix » verrouille la négociation. Le vendeur qui l'accepte vous tient, et vous ne pouvez plus discuter un euro.

Notre conseil de chasseurs: n'offrez jamais au prix par réflexe, et ne signez pas une offre pré-rédigée par l'agence sans la relire ligne à ligne. Une offre est un outil de négociation, pas une formalité de visite.

Vient l'avant-contrat, et l'on confond trop souvent ses deux formes. Le compromis de vente (juridiquement, la promesse synallagmatique) engage les deux parties: vendeur et acquéreur s'obligent réciproquement à conclure. La promesse unilatérale de vente, la PUV, n'engage que le vendeur, qui « réserve » le bien pendant un délai d'option; l'acquéreur, lui, garde la liberté de lever ou non cette option.

La contrepartie de cette liberté, dans la PUV, porte un nom: l'indemnité d'immobilisation, en général 10 % du prix. Si vous ne levez pas l'option sans motif valable, vous la perdez. La Chambre des notaires de Paris rappelle qu'au-delà de 10 %, la promesse risque d'être requalifiée en compromis. Différence majeure également soulignée par les notaires: cette indemnité est due intégralement au vendeur et le juge ne peut pas la réduire, contrairement à la clause pénale d'un compromis, que le juge peut modérer.

Lequel choisir? La PUV protège mieux l'acquéreur prudent: comme seul le vendeur est engagé, vous ne pouvez pas être contraint à acheter de force, vous perdez au pire l'indemnité. Le compromis va plus vite et rassure le vendeur, mais ouvre en théorie la voie à une exécution forcée de la vente. À Paris, le compromis reste très majoritaire.

À la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur verse un dépôt de garantie, le fameux séquestre. L'usage: 5 % du prix quand l'achat est financé par un prêt, 10 % en cas de paiement comptant. Précision juridique trop peu connue, rappelée par les notaires et les courtiers (Pretto): aucun texte ne rend ce dépôt obligatoire ni n'en fixe le montant. C'est un usage, donc cela se négocie.

Où va l'argent? Sur un compte séquestre, chez le notaire ou chez l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Il n'est jamais perdu pour la vente: il s'impute sur le prix le jour de l'acte, et vous ne réglez alors que le solde. Si vous vous rétractez dans les 10 jours, ou si une condition suspensive ne se réalise pas, le séquestre vous est restitué intégralement, sous 21 jours.

C'est précisément la philosophie que nous défendons côté acheteur: payer uniquement si vous achetez. Votre trésorerie doit rester la vôtre tant que la vente n'est pas certaine.

C'est la protection reine de l'acquéreur non professionnel: un délai de rétractation de 10 jours, prévu par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Pendant ces 10 jours, vous renoncez sans motif et sans pénalité, et l'on vous rend le séquestre. Le vendeur, lui, n'a pas ce droit: une fois engagé, il l'est.

Tout se joue sur le point de départ. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'avant-contrat signé (à défaut, une remise en main propre datée, ou un envoi électronique sécurisé). Ce sont 10 jours calendaires; si le dernier tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il file au prochain jour ouvrable.

Le piège, lourd de conséquences: si le compromis n'a pas été notifié avec toutes ses annexes (diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale, état daté), le délai ne commence pas à courir. La règle est confirmée par la jurisprudence: un dossier incomplet vous laisse rétracter bien au-delà des fameux 10 jours, parfois des semaines après la signature.

Une condition suspensive suspend la vente à la réalisation d'un événement. La plus courante, et la plus protectrice, est la condition d'obtention du prêt. Imposée par la loi Scrivener dès lors que l'achat est financé à crédit, elle joue en votre faveur: si la banque dit non, la vente tombe et l'on vous restitue le séquestre.

Encore faut-il la rédiger correctement. La FNAIM le martèle: la clause doit préciser le montant emprunté, la durée et le taux d'intérêt maximal. Ce taux plafond est capital. Fixez-le trop bas (3 % par exemple) et, si les taux remontent, aucune banque ne vous suit, mais votre clause risque de ne pas jouer comme prévu. Attention aussi à un point rappelé par Viagimmo: indiquer un montant maximal n'oblige pas à accepter n'importe quelle offre inférieure, d'où l'importance d'une rédaction soignée pour éviter les contestations.

Compromis signé, place à l'instruction. Comptez 2 à 3 mois jusqu'à l'acte authentique. Ce délai n'est pas du temps perdu: le notaire purge les droits et vérifie tout ce qui pourrait grever la vente. À cela s'ajoute le délai Scrivener une fois l'offre de prêt reçue: la loi impose 10 jours pleins de réflexion, et vous ne pouvez renvoyer l'offre acceptée qu'à partir du 11e jour (loi Scrivener, article L313-34 du Code de la consommation).

Le plus structurant pour le calendrier reste le droit de préemption urbain. Le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La commune dispose de 2 mois pour décider d'acheter à votre place, aux conditions de la vente (article L213-2 du Code de l'urbanisme). Son silence vaut renonciation, et tant que ce délai n'est pas purgé, l'acte ne peut pas être signé. Voici, concrètement, ce que le notaire contrôle:

Le jour J, vendeur et acquéreur signent l'acte authentique chez le notaire, désormais souvent par signature électronique. Vous versez le solde du prix: le prix total, moins le séquestre déjà déposé, plus les frais d'acquisition. Le notaire vous remet l'attestation de propriété, puis publie la vente au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers. Les clés changent de main.

Parlons argent. Les « frais de notaire » dans l'ancien représentent 7,5 à 8 % du prix en 2026. L'essentiel n'est pas l'émolument du notaire (à peine 15 € sur 100 € de frais), mais les taxes: les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ont été relevés par la loi de finances 2025, les départements pouvant porter leur part de 4,50 % à 5,00 %, et la quasi-totalité l'ont fait (Service Public, Notaires de France). D'où un total qui glisse d'environ 7,5 % à 8 %.

Un exemple concret. Vous achetez un 60 m² parisien au prix moyen de l'ancien, soit 9 600 €/m² × 60 m² = 576 000 €. Au compromis, séquestre de 5 %: 28 800 €. Frais d'acquisition autour de 8 %: environ 46 000 €. Le jour de l'acte, vous réglez le solde: 576 000 € de prix, plus 46 000 € de frais, moins 28 800 € déjà séquestrés, soit 593 200 € (hors frais de garantie du prêt). À budgéter dès le premier jour.

Quelques chausse-trappes reviennent sans cesse, vues de notre côté de la table (100 % côté acheteur). Premier piège: signer l'offre ou le compromis sous pression, le soir d'une visite, sans avoir lu les annexes. Deuxième: une condition suspensive de prêt bâclée (taux plafond irréaliste, délai trop court) qui transforme votre filet de sécurité en passoire. Troisième: croire que les 10 jours courent depuis la signature, alors qu'ils partent de la notification complète.

Quatrième piège, spécifique à la copropriété: négliger les procès-verbaux d'assemblée générale, où se cachent travaux votés, procédures et impayés. La règle de principe (article 6-2 du décret du 17 mars 1967) veut que le vendeur reste tenu des appels de fonds exigibles avant la vente, sauf accord contraire négocié au compromis. Un ravalement voté juste avant votre achat peut, selon la rédaction, vous incomber: cela se discute à l'avant-contrat, jamais le jour de l'acte.

Dernier, et non des moindres: confondre vitesse et précipitation. Le vendeur veut aller vite, l'agence aussi (elle est rémunérée par lui). Vous, vous avez droit au temps de la vérification. Un avant-contrat bien né, c'est un acte authentique sans surprise.