Financer son achat immobilier à Paris

Acheter à Paris, c'est presque toujours emprunter. Et bien emprunter, cela se prépare. Avant de parler de votre dossier, établissons deux repères essentiels : à combien se prêtent les crédits en ce moment, et quelle est la limite fixée par la loi. Ces deux chiffres pèsent autant que le prix du bien sur ce que vous pourrez acheter. Pour la vue d'ensemble, ce financement s'inscrit dans notre guide complet de l'achat à Paris.

Premier repère : le taux du crédit. Au printemps 2026, une banque prête en moyenne autour de 3,4 % sur 25 ans, un peu moins sur des durées plus courtes. Après deux années de baisse, la tendance se retourne : une nouvelle remontée est attendue dès l'été 2026. Inutile, donc, d'attendre « le taux parfait ». Mieux vaut verrouiller un bon financement maintenant, quitte à le renégocier plus tard si les taux redescendent.

Second repère : ne regardez jamais le seul taux affiché. Ce qui compte, c'est le TAEG (taux annuel effectif global), le taux qui additionne TOUT : les intérêts, l'assurance, les frais de dossier et la garantie. C'est lui qui dit le vrai coût de votre crédit. Il existe aussi un plafond légal, le taux d'usure : aucun crédit ne peut le dépasser. Fixé chaque trimestre par la Banque de France pour vous protéger, il tourne mi-2026 autour de 5,2 % sur 25 ans. Vous gardez donc de la marge, sauf si votre assurance est trop chère.

Combien une banque acceptera-t-elle de vous prêter ? Tout part d'une règle simple, fixée par le HCSF (le Haut Conseil de stabilité financière, l'autorité qui encadre le crédit en France) : vos remboursements ne doivent pas dépasser environ un tiers de vos revenus, soit 35 % au maximum, assurance comprise. C'est ce qu'on appelle le taux d'endettement. À Paris, c'est presque toujours cette limite, et non le taux, qui décide de votre budget.

Le plus simple est de calculer à l'envers. Prenons un couple qui gagne environ 6 000 € net par mois, sans crédit en cours. La banque autorise au maximum 35 % de remboursement, soit autour de 2 100 € par mois, assurance incluse. En retirant environ 90 € d'assurance, il reste à peu près 2 010 € pour rembourser le prêt lui-même.

Sur 25 ans, cette mensualité permet d'emprunter environ 405 000 €. C'est ce qu'on appelle la capacité d'emprunt : le montant total que la banque vous prête. Ajoutez votre apport personnel (l'argent que vous apportez vous-même, par exemple 90 000 €) et vous obtenez une enveloppe d'environ 495 000 €.

Attention, tout ne part pas dans le prix du bien. Sur cette enveloppe, il faut d'abord payer les frais de notaire (environ 8 % du prix dans l'ancien ; ce sont surtout des taxes, le notaire n'en garde qu'une petite part). Une fois ces frais déduits, il reste autour de 458 000 € pour le bien. À environ 9 600 € le mètre carré, le prix au mètre carré moyen à Paris début 2026, cela représente à peu près 48 m². C'est ce qu'un foyer bien rémunéré peut acquérir à Paris.

Ce calcul, posez-le avant la moindre visite. S'enthousiasmer pour un bien à 600 000 € quand votre budget s'arrête à 495 000 €, c'est le meilleur moyen de perdre des mois de recherche et de se retrouver déçu.

L'apport, c'est la somme que vous financez vous-même, sans l'emprunter. En 2026, acheter sans aucun apport est devenu très rare dans l'ancien. Le minimum attendu, c'est de couvrir ce que la banque n'aime pas financer : les frais de notaire et les frais de garantie. Sur un bien à environ 450 000 €, cela représente déjà autour de 35 000 à 40 000 € à prévoir.

L'idéal se situe entre 10 et 20 % du prix. Pourquoi ? Parce que l'apport est le premier signe de sérieux que voit la banque, et il se traduit en taux : à dossier égal, 20 % d'apport décroche presque toujours un meilleur taux que 10 %. Voici les paliers à retenir.

Pour trouver votre prêt, deux chemins. Soit vous démarchez vous-même 3 ou 4 banques, soit vous passez par un courtier : un professionnel qui compare les banques à votre place et négocie le prêt pour vous. Dans les deux cas, le but est le même : mettre les banques en concurrence. Une banque seule n'a aucune raison de sortir son meilleur taux si elle sait que vous ne comparez pas.

Le courtier se rémunère en général autour de 1 % du montant emprunté (ou un forfait, souvent 1 500 à 2 500 € en ligne). En échange, il connaît les barèmes du moment et sait quelle banque aime quel profil. Pour un primo-accédant (une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois) ou un dossier un peu particulier (indépendant, expatrié, revenus variables), c'est souvent un bon calcul.

Les très bons profils (emploi stable, apport supérieur à 20 %, épargne) peuvent souvent négocier seuls et économiser ces frais. La vraie question n'est donc pas « courtier ou pas », mais « ai-je le temps et l'envie de démarcher 4 banques moi-même ? ». Si la réponse est non, le 1 % est bien investi.

Quel que soit votre choix, comparez sur le TAEG, pas sur le seul taux affiché. Regardez aussi les frais de dossier, l'assurance imposée et les pénalités en cas de remboursement par anticipation. Une banque peut afficher 3,30 % en vitrine et compenser par d'autres frais.

Vous avez sûrement entendu parler du PTZ, le prêt à taux zéro : un crédit sans aucun intérêt, accordé en plus de votre prêt principal pour aider les premiers achats. Depuis le 1^er avril 2025, il a été nettement élargi, et il est prolongé jusqu'à fin 2027. Bonne nouvelle sur le papier. Mais à Paris, il y a un grand « mais ».

En réalité, le PTZ couvre trois situations, et toutes ne sont pas ouvertes à Paris. Premier cas, le logement neuf : finançable partout en France depuis la réforme, Paris comprise. Deuxième cas, le logement ancien avec gros travaux (au moins 25 % du coût total de l'opération) : réservé aux zones les moins tendues du pays (zones B2 et C), dont Paris ne fait pas partie. Troisième cas, plus méconnu : le rachat, par son locataire, d'un logement social (HLM) qu'il occupe déjà, possible dans toutes les zones, Paris comprise et même dans l'ancien. Autrement dit, pour un appartement ancien acheté sur le marché libre (l'essentiel du parc parisien), le PTZ ne s'applique pas ; mais pour un logement neuf, ou pour le rachat de votre HLM, il reste accessible. Paris étant classée « zone A bis » (la catégorie des secteurs où les logements sont les plus chers), les montants ouverts y sont parmi les plus élevés de France. Si c'est votre premier achat, voyez aussi notre guide du premier achat à Paris. Voici les règles principales.

C'est le poste que presque tout le monde néglige, alors qu'il représente 20 à 30 % du coût total d'un crédit. L'assurance emprunteur (l'assurance qui rembourse votre prêt en cas de décès, d'accident ou de maladie grave) est, après le taux, le deuxième endroit où l'on peut économiser le plus, et le plus facile à activer.

L'assurance « maison » que propose la banque (autour de 0,34 % du capital) n'est presque jamais la moins chère. La solution : la délégation d'assurance, c'est-à-dire choisir une assurance ailleurs, chez un assureur indépendant, avec les mêmes garanties. Pour un profil jeune et non-fumeur, le tarif tombe souvent autour de 0,10 %.

L'écart est énorme. Pour un couple de 40 ans qui emprunte environ 250 000 € sur 20 ans, passer de l'assurance de la banque à une assurance déléguée fait chuter le coût d'environ 18 000 € à environ 5 000 €. Soit près de 12 000 € économisés, pour quelques papiers à remplir.

Et vous n'êtes jamais coincé. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance de prêt à tout moment et sans frais. La banque doit répondre sous 10 jours et ne peut pas refuser une assurance offrant les mêmes garanties. Cette loi a aussi supprimé le questionnaire de santé pour les prêts les plus courants (moins de 200 000 € par personne, remboursés avant vos 60 ans).

À Paris, un beau bien part vite, parfois en quelques jours, avec plusieurs acheteurs en lice. Le prix compte, bien sûr. Mais à prix égal, le vendeur choisit l'acheteur dont le financement semble le plus sûr. Votre dossier devient alors un vrai argument, pas une simple formalité.

La pièce maîtresse, c'est l'attestation de financement (parfois appelée « accord de principe ») : un document de votre banque ou de votre courtier qui confirme que votre prêt est finançable. Jointe à votre offre d'achat (votre proposition écrite d'acheter le bien à un prix donné), elle vous fait passer de simple curieux à acheteur crédible.

Pensez aussi à préparer vos justificatifs de revenus, vos relevés d'épargne et la preuve de votre apport. Sachez par ailleurs que votre offre peut inclure une condition suspensive de prêt, une clause qui annule la vente, sans perte d'argent, si votre banque vous refuse finalement le crédit. Vous vous engagez donc sans prendre de risque.

C'est exactement là que nous intervenons. Avant même de visiter, nous cadrons votre budget avec vous, nous vérifions que votre plan de financement tient la route et nous vous orientons vers le bon courtier. Objectif : que votre offre soit crédible dès le premier jour.

Et nous restons à 100 % du côté de l'acheteur. Nos honoraires (2 à 3 % du prix, payés uniquement au succès, voir nos honoraires de chasseur) ne sont dus que si nous trouvons et sécurisons votre bien. Grâce à notre réseau de 7 500 partenaires, nous menons aussi la négociation du prix à votre place : sur un beau dossier, nos chasseurs obtiennent souvent 5 à 10 % de remise, soit bien plus que nos honoraires.

Après près de 30 ans d'achats à Paris, nous voyons toujours revenir les mêmes erreurs. Les voici, pour que vous puissiez les éviter.