Financer son achat immobilier
Apport, capacité d'emprunt, taux, assurance : tout comprendre pour monter un dossier solide.
Guide pratique par l'équipe Flat Hunter · Premier chasseur d'appartement à Paris depuis 1998
À retenir
- Apport minimal recommandé à Paris : 10 à 20 % + frais de notaire
- Taux d'endettement plafonné à 35 % par le HCSF
- Comparez au moins 3 banques ou passez par un courtier
- Assurance emprunteur : la déléguer peut faire économiser des milliers d'euros
Calculer sa capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus nets, de vos charges, et du taux pratiqué par les banques. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse.
Concrètement, pour deux salaires nets cumulés de 7 000 € par mois, la mensualité maximale est de 2 450 €. Sur 25 ans à 4 %, cela correspond à un emprunt d'environ 465 000 €. Ajoutez votre apport pour connaître votre budget total.
L'apport personnel
L'apport est la somme que vous mettez de votre poche dans l'opération. À Paris, les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) et idéalement 10 à 20 % du prix du bien.
Plus l'apport est élevé, meilleur sera votre taux. Au-delà de 30 % d'apport, certaines banques proposent des conditions très avantageuses pour les profils premium.
Le choix de la banque
Trois options principales : votre banque historique (parfois la plus rapide mais rarement la moins chère), un courtier (gain de temps, négociation, mais frais de courtage de 1 % du prêt en moyenne), ou démarcher 3-4 banques en direct.
Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut tous les frais, et pas uniquement le taux nominal affiché.
L'assurance emprunteur
L'assurance représente 20 à 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la résilier à tout moment et changer de prestataire. Une délégation d'assurance externe peut diviser le coût par 2 ou 3 selon votre profil.
Comparez les garanties (décès, invalidité, incapacité de travail) et les exclusions. Une couverture trop minimale peut coûter cher en cas de coup dur.
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